Ingatlan átruházásával kapcsolatos adójogi ismeretek I.

I. Vagyonátruházásból származó jövedelem adózása

Általánosságban vagyonnak tekintjük az ingóságot, az ingatlant és a vagyoni értékű jogot. Ennek a vagyonnak az átruházása adóköteles tevékenységnek minősül és amennyiben a magánszemélyek az értékesítést nem üzletszerűen és nem gazdasági tevékenység révén végzik, az ebből befolyt jövedelem külön adózik. A vagyonátruházásból keletkező jövedelem adója 15 százalék, amelyet a magánszemélyeknek adóbevallásban kell megállapítaniuk és azt követően megfizetniük.

Az Szja tv. alapján főszabály, hogy az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Fentebb láthattuk, hogy az ingatlan átruházására vonatkozó szerződés keletkezése és az ahhoz kapcsolódó jövedelemszerzés időpontja egymástól elválik. Ennek adóoptimalizálás terén is jelentősége van, hiszen a tulajdonszerzéstől számított idő (évek) múlása csökkenti a vagyonátruházásból származó adó terhet.

Egy példával szemléltetve, ha az ingatlan tulajdonszerzésétől csak 4 év telt el, (és mindenképpen el szeretnénk adni) érdemes előszerződést kötnünk és majd a következő évben elkészíteni, bejegyeztetni a tulajdon változást, így hiába kötöttünk előszerződést az előző évben az adó teher számításánál már 5 évet fognak figyelembe venni, így igazából nem is lesz adófizetési kötelezettségünk.

II. A tulajdonban tartás

Az adózási kötelezettség tekintetében különösen fontos a jövedelemszerzés időpontja, hiszen a szerzést követő évtől számított 5 éven túl adómentes lesz az eladás. Mivel az Szja. tv. csak évekről beszél, nem szűkíti le a szerzés időpontját hónapokra, így a szerzést követő évek esetében teljesen közömbös, hogy az év elején vagy végén szereztük meg az ingatlant.

Az adózási kötelezettség az évek múlásával a következőképpen változik:

• a megszerzés évében és azt követően a jövedelem 100 százaléka
• a megszerzést követő második évben 90 százalék
• a harmadik évben 60 százalék
• negyedik évben 30 százalék
• és ahogy már korábban említettem az ötödik és azt követő években 0 százalék.

A tulajdonban tartás az egyik legjelentősebb adócsökkentő tényező, egy példával szemléltetve, ha a tulajdon szerzése 2020 évében történt akkor 2025. januárjában már nyugodtan eladhatjuk és semmilyen adófizetési kötelezettségünk nem keletkezik az ingatlan értékesítéséből.

III. Az ingatlan értékesítéséből befolyt jövedelem

Ingatlan értékesítése esetén a jövedelem megállapítása kulcsfontosságú, a jövedelem az voltaképpen a bevétel azon részével egyezik meg, amelyet a beszámítható költségekkel tovább csökkenteni nem lehet. A bevételből a bizonylattal igazolt költségek egy részét le lehet vonni, ilyen levonható költség az ingatlan megszerzésére fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások, az értéknövelő beruházások, a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

A megszerzésre fordított összeg a teljesség igénye nélkül többnyire az átruházásról, cseréről szóló szerződésekben szereplő értéket jelenti; Az ingatlanon történt ráépítés, bővítés esetében a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti értéke, de legalább a beépített anyag-értéke; illetékköteles örökléssel és ajándékozással szerzett ingatlan esetében az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett értéket, illetékmentes örökléssel szerzett ingatlan esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett érték, illetékmentes ajándékozás során szerzett ingatlannál a bevétel 75 százalékát kell a szerzésre fordított összegnek tekinteni, ekkor azonban más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.

Értéknövelő beruházás alatt olyan ráfordítást értünk, amely az ingatlant szokásos piaci értékét növeli, továbbá olyan kiadást, ami az ingatlan állagának megóvása céljából vált szükségessé az átruházást megelőző 24 hónapon belül és a bevétel 5 százalékát meghaladja. Fontos kiemelni, hogy ezeket az összegeket hitelt érdemlően igazolni kell, a házilagos munkavégzések nem számolhatók el. Költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni.

IV. Az adó mérséklése

Az állami adó- és vámhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel (különös tekintettel, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik), az ingatlan átruházásból származó adót mérsékelheti vagy elengedheti.

V. Az ingatlan átruházásából származó jövedelem felhasználása

Kedvezményre jogosult az a magánszemély, aki az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmének egészét vagy egy részét a jövedelem bevallására nyitva álló határidő előtt saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa számára bármely az Európai Gazdasági Térségben bejegyzett idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló ápolási intézményben biztosított férőhely vásárlására fordítja. Amennyiben ezt a jövedelmet a visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélkül az előbb említett férőhelyek megszerzésére használja fel és ezt adóbevallásában feltünteti és hitelt érdemlően bizonyítja, akkor az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmének a férőhely megvásárlására fordított részét nem kell megfizetnie.

VI. Adómentes átruházás

Adómentes a magánszemélyek közötti tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződésből kifolyólag átruházott ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem. Fontos kiemelni, hogy ezen ügyletek csak akkor adómentesek, ha magánszemélyek között jöhettek létre, tehát adókötelezettség csak akkor áll fenn, ha magánszemély jogi személlyel köti meg az előbb említett szerződéseket.Szintén adómentes a házassági vagyonközösség megszüntetésekor az ingatlan vagy vagyoni értékű jog másik fél általi megváltásából származó jövedelem is.