INGATLAN ÁTRUHÁZÁSÁVAL KAPCSOLATOS ADÓJOGI ISMERETEK II.

I. Az Ingatlan és az Illeték

Az ingatlanokkal kapcsolatos vagyonszerzéseket az esetek többségében illetékfizetési kötelezettség terheli, ilyen vagyonszerzés az öröklés, ajándékozás és a visszterhes vagyonátruházás. A vagyonszerzési illeték ebben az értelemben szintén adónak minősül, azaz öröklés, ajándékozás és visszterhes vagyonátruházás esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetni.

A vagyonszerzési illetékek rendszere eltérő szabályozást tartalmaz a vagyonszerzésre, attól függően, hogy az ingatlan, vagyoni értékű jog megszerzése ingyenes vagy visszterhes tulajdonszerzéssel történt. Az öröklési illetékre vonatkozó rendelkezéseket a belföldön levő hagyatékra kell alkalmazni (a külföldön lévőre hagyatékra nem).

Az öröklési illetékkötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik. Az ajándékozási illetékkötelezettség ingatlan ajándékozása esetén az ajándékozási szerződés megkötése napján keletkezik. A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik.

II. Visszterhes vagyonszerzési Illeték

Az illeték tárgya az ingatlan(rész), ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog, melyre nézve az Itv. illetékfizetési kötelezettséget ír elő, azaz ingatlannak és vagyoni értékű jognak visszterhes – öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső – megszerzése. A vagyonszerzési illetéket az ingatlant, vagyoni értékű jogot szerző fél köteles megfizetni. 

A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. Ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke, azaz az illeték alap meghatározása kapcsán úgy kell tekinteni, mintha mind a kettő fél egy független adásvételi ügyletet kötött volna.

A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított és ingatlan-nyilvántartásba bejegyezett haszonélvezet, használat esetén a haszonélvező, használó a haszonélvezet, használat értéke után, a tulajdonszerző pedig a tulajdon használattal, haszonélvezettel csökkentett értéke után fizet illetéket.

III. A visszterhes vagyonszerzési illeték mértéke

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 1 milliárd forintig 4 százalék, az azt meghaladó rész után 2 százalék, de legfeljebb 200 millió forint. A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértékét kell alkalmazni a lakásnak nem minősülő ingatlanok (például garázs) és ingók szerzése esetében.

Lakástulajdon szerzésekor főszabály szerint, a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakás terhekkel nem csökkentet forgalmi értéke. Az illeték mértéke lakásonként 1 milliárd forintig 4 százalék a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de legfeljebb 200 millió forint.

Az előbbi szabály alól kivételt képez a magánszemélyek „cserepótló vétel” alapján történő lakástulajdon szerzése, ugyanis az illeték alapja változik abban az esetben, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, akkor a visszterhes vagyonátruházási illetékalapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete.

A cserepótló vétel lényegében a lakástulajdonnak olyan adásvétele, amikor a vevő a lakásvásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül a másik lakástulajdonát eladja. Ez esetben az illetékalapját a megvásárolt és az eladott lakás forgalmi értéke közötti különbözet képezi.

Lakástulajdonok magánszemélyek közötti cseréje estén az illeték mértéke az elcserélt lakástulajdonok forgalmi értékének a különbözete.

Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetve a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni, vagyis nem az illetékfizetésre köteles magánszemély választja ki, hogy melyik eladást akarja egy adott vétellel szembeállítani, hanem a szerzést közvetlenül megelőző vagy követőt kell választani, attól függően, hogy melyik a kedvezőbb.

IV. Az illeték kiszabásának alakulása

Ha a vevő magánszemély legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig nyilatkozik arról, hogy a lakásvásárlását megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül a másik lakástulajdonát értékesíti/értékesítette és kéri, hogy az állami adóhatóság a vagyonszerzés után járó illetéket a cserepótló vétel vagy az illetékkedvezmény alkalmazásával állapítsa meg, akkor az állami adóhatóság a vásárolt lakás forgalmi értékét megállapítja, az illetékkiszabási eljárást felfüggeszti. Ha a magánszemély lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával igazolja, az állami adóhatóság a felfüggesztett eljárást folytatja és a kérésben foglaltaknak megfelelően állapítja meg a fizetendő illeték összegét.

V. Illeték közös tulajdon megszüntetése esetén

Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni.